商業樓盤風水之選址

商業樓盤風水之選址

樓盤風水佈局，必須遵照“形、氣、星、命、日”五個方面系統安排，具體來說，主要應符合以下幾方面的要求。現作具體的分析。

一、樓盤選址與地塊形狀

房地產開發樓盤與自建自住房屋的顯著區別在於：後者是自建自住，符合自己的要求即可；而前者則是自己建房銷售，別人購買入住。這就決定了房地產行業的特殊性，不能只按自己的要求去選址建房，必須符合眾多預期客戶的要求才成，要市場認可，能賣出去才是成功的。你把自己的樓盤吹得天花亂墜沒用，賣不出去你卻成了“房東”，這是失敗的開發專案。特別是在“買方市場”的環境下，客戶越來越成熟、越來越挑剔，要開發出一個成功的樓盤並非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然，風水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風水策劃，可以使開發商與業主達到雙贏的目標。



（一） 樓盤位置的重要性
香港某著名地產大亨對房地產開發的一個重要心得是：位置！位置！還是位置！
1、 位置的分類。
就一個城市而言，用地位置可以作多維空間的劃分。

（1）按發達程度分
①鬧事區 ②市區 ③郊區

（2）按功能分
①商業經濟中心區 ②政治中心區 ③文化中心區 ④住宅密集區 ⑤工業區

（3）按交通分
①主幹道區 ②次幹道區 ③街巷區 ④快速幹道區

（4）按山水形勢分
①沿江、河、湖泊區 ②平地區 ③丘陵區 ④半山區

（5）按配套分
①完全成熟區 ②準成熟區 ③半成熟區 ④不成熟區

（6）按檔次分
①豪宅區 ②高尚區 ③白領區 ④市民區 ⑤貧民區

以上分類只是從主要的方面作一劃分，還可繼續分下去。那麼，什麼樣的位置為好，什麼樣的位置為差呢？一般而言，上面6項的各項子項1——5有遞減趨勢；即1為最好，2次之……但對於房地產專案開發的角度來看，不能完全按這樣的順序來劃分。比如，最好的地區由於開發成本大、市場空間飽和，利潤不一定最高；而處於二、三類地區的位置由於開發成本小、市場空間較大，利潤反而更高。所以，對於位置好壞的衡量，不能一概而論，特別是對於房地產企業來說，更應以利潤為中心作出全面的評價。
2、用地位位置的重要性主要表現在：
（1）是小區住戶生活質量高低的重要因素；
（2）是銷售好壞的重要前提；
（3）是樓盤定位的重要依據。
一個住宅小區如果交通不便、購物路遠、小孩上學無直達公交車，且周圍環境惡劣、噪音擾眠、空氣汙濁、治安不好，這裡住戶的生活質量可想而知，銷售價格和銷售情況也可想而知。這樣的位置決定了這個小區的樓盤定位走低檔路線：建多層建安成本；高密度擴大建築面積；低配套降低開發成本。這樣，房屋成本低，售價也低，還可佔領一部分低收入者的市場，或許還有薄利可圖。相反，如果這樣的位置你建成高層中高檔住宅，勢必因房價高而銷售艱難。所以，位置是樓盤“角色”定位的重要依據，它決定了你這個樓盤應該建成什麼檔次、房價多少、賣給什麼人等等。

二、樓盤用地選址的要求

1、交通狀況。包括路要通，公交車輛多，去主要地區如市中心、火車站、長途客運站、機場、碼頭等快捷方便。
2、周邊配套。包括幼兒園、國小、菜市或超市、銀行、中西餐廳、乾洗店、士多店、雜貨鋪、影印店等，以上配套以10分鐘步行路程到達為佳。稍遠些的還應包括：中學、百貨商場、醫院、郵局、公園、運動場館、娛樂場所、酒樓、賓館等。如能選擇重點國小的服務半徑範圍，則該位置更佳，因國小是按服務半徑招生（中學不是，按成績錄取）。如深圳市某國小的服務半徑為人民北路以西、立新路以北地區，該片區的樓價比旁邊樓盤的樓價，在同檔次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等，原因就在於小孩可就讀該重點國小。
3、周邊環境。工廠發出噪音、廢氣；酒樓也存在嚴重汙染源；旁邊出租屋過多，勢必帶來人員複雜、治安無保障；菜市旁邊常發出惡臭魚腥味、雞鴨糞味，且汙水橫流；垃圾場附近更糟，不僅有礙觀瞻，且冒沼氣、一氧化碳等毒氣；公交車總站空氣汙濁、車輛太多既擾人清夢又易引發交通事故；醫院、消防隊旁邊也對居住者心理帶來很多負面影響；高壓電杆、電線穿越宅前屋後或房頂，產生的氣場對健康和心理亦有影響；陵園墓地、教堂神廟太近，陰氣太重等等，都是周邊環境不合格的表現，如用地位置旁邊有1至2項，已屬不宜，3項以上為不合格之位置。
4、城市規劃。要充分了解用地位置的現狀與規劃，可藉助《法定圖則》，瞭解該地塊附近將有什麼規劃。如果有公園、遊樂場等規劃，應屬潛在利好，售房時可作為一個賣點；如果有立交橋等，那就不怎麼美妙了，因立交橋氣場太大，出入也不方便。
5、用地規劃。每塊開發用地都需由政府規劃部門核發《建設用地規劃許可證》，其中規定了該用地的容積率、覆蓋率、建築面積、功能用途、四至座標點、退紅線要求、車輛出入口、水電出入口等。這些規定都是“剛性”規定，不得違反的。而這些規定基本上是出於城市規劃的角度去制定，與開發商的利益常鬧矛盾。比如深圳深南大道兩邊，不能設暴露陽臺，這對市容市貌是有利的，但對住戶則不利，會影響銷售，且這類地方往往每宗地的面積小、容積率高，均要二、三十層才能達到容積率。這樣不僅建安成本太高，且有“孤峰聳立”之嫌。所以對此類地要作詳細考察，特別是考察該地塊的“規劃要點”。
6、用地成本。用地成本包括兩大部分：一是取得土地的費用，如你與土地方合作建房，對方出地，你出資，建好後多層建築為4：6分成（出資者分到60%），中小高層為3：7分成，高層為2：8或1.5：8.5分成。這部分開支實際上是你取得土地的費用亦叫土地權益費；二是交給政府的地價，地價又包括三項：市政配套費、青苗補償費或土地開發費、土地出讓金。土地權益費與地價之和為“用地成本”。用地成本與“位置”關係密切，兩者成正比例關係。位置好的專案，雖然用地成本小，但售價上不去，導致用地成本佔銷售收入的比例反而更大。但這也並非絕對，需具體位置具體分析：現在看，位置好不等於以後也好，位置不好不等於以後也不好，這要看潛質，要有眼光。
7、 樓盤定位。什麼樣的位置決定了要蓋什麼樣的房子，決定了你蓋的房子賣給誰，這是房地產企業生死攸關的重大問題。定位錯了，一切都錯！比如，在一個周邊環境很差的位置設計成高尚住宅，能賣得出去嗎？在一個靠山面水、風景宜人的位置建成低檔住宅，這不是極大的浪費嗎？一般來說，樓盤定位與位置的關係要把握以下原則：
（1）鬧市區，寸土寸金，難以策劃大型園林、休閒場所。宜建60至100平方米的高層住宅，預期買主為公務員、白領、小老闆。
（2）市區內非鬧市區，有山或有水的地方，雖然配套比鬧市區差，但因用地成本稍低，可策劃大型園林、休閒、景觀、遊樂場所，應建低密度、帶電梯、多層大戶型的高尚住宅區。
（3）周邊環境不好，或臨工廠、或臨快速路，只能建小戶型的低檔住宅，預期買主為投資型客戶、過度型客戶、中低收入者。
8、地塊形狀。房地產小區用地以方正或長條形為佳，最忌三角形的邊角用地。如屬三角形或不規則形，不僅浪費較大，而且難以策劃成一個好的小區。
9、周邊路況。如四周有路、水直衝該地或斜衝斜射過來，是為犯槍煞；有路、水反弓是謂反弓煞。同時，城市立交橋周圍也因立交橋之氣場太大，必然很多地方又犯反弓，均非吉選。
10、地基歷史。該地以前是否用於墳場、刑場、寺廟、神廟、看守所、監獄或有集體死亡之事發生過。如有，則不吉。俗話說，“哪個廟沒有幾個屈死的鬼”？這些地方有陰氣、冤氣，建住宅實在不宜。同時，地下有地鐵、車道、排水溝，也非吉地。